Nos publications

Toutes nos publications ( 24 )

07/09/2021Immobilier – Déficit Foncier
07/09/2021Immobilier – Monument Historique
07/09/2021Immobilier – Loi Malraux
02/12/2020FCPR Entrepreneurs & Immobilier
16/09/2020Le PER face à ses pairs
15/09/2020Histoire de nos outils retraite
01/05/2020Girardin 2020 : y’en aura pas pour tout le monde !
03/02/2020#iMPACTE opus 3 – AGEAS Patrimoine
07/01/2020Plan d’épargne Retraite
08/10/2019Lettre n°23 – Octobre 2019
05/04/2019Diversifiez vos investissements avec notre solution viager mutualisé
14/11/2018Lettre n°22 – décembre 2018
20/02/2017Lettre n°20 – mars 2017
03/09/2016Votre cabinet OPES Patrimoine
31/08/2016La gestion de votre trésorerie d’entreprise
11/08/20161993 – 2004
11/08/20162004 – 2014
09/08/2016L’assurance vie
09/08/2016La genèse
03/05/2016La défiscalisation par la Loi Girardin Industrielle ou Sociale

Immobilier – Déficit Foncier

Qu’est-ce que le Déficit Foncier ?

Le régime du Déficit Foncier est un mécanisme fiscal qui permet à l’investisseur locatif de déduire le montant
des travaux payés de son revenu foncier et de son revenu global jusqu’à 10 700 euros/an. L’avantage fiscal diminue fortement à la fois l’impôt sur les revenus fonciers et les contributions sociales (CSG, CRDS, PS).

Quels sont les avantages du Déficit Foncier ?

Ce dispositif permet de gommer l’intégralité de vos revenus fonciers et même créer un déficit imputable sur le revenu global à hauteur  de 10 700 € chaque année (hors intérêts d’emprunt). Cela reste hors plafonnement global des niches fiscales, le déficit excédant les 10 700 € est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs. L’obligation en contre-partie est de louer le bien nue pendant 3 ans minimum.

Exemple :

(attention cet exemple prévoit au moins 39 300 € de revenus fonciers par ailleurs pour le calcul)

Achat d’un bien éligible Déficit foncier 250 000 € (100 000 € de foncier et 150 000 € de travaux)

= budget travaux lissé sur 3 ans de chantier soit 50 000 € par an de charges déductibles

donc 21 759 € (39300 x 47,2% + 10700 x 30%) de réduction d’impôt hors plafonnement global des niches fiscales si votre TMI est à 30%

ou 27 259 € de crédit hors plafonnement global des niches fiscales si votre TMI est à 41%

et même 29 259 € si votre TMI est à 45%.

> Ce projet génèrera entre 65 277  € et 87 777 € de crédit d’impôt selon votre profil fiscal avec au moins 39 300 € de revenus fonciers par ailleurs.

Immobilier – Monument Historique

Par Johann RIVARD

Qu’est-ce que le dispositif Monument Historique ?

Depuis 1913, la loi Monument Historique favorise la restauration des biens d’une grande valeur architecturale, historique ou artistique. Ce dispositif est un des plus Quels sont les avantages du Monument Historique ?avantageux pour les contribuables fortement fiscalisés.

Quels sont les avantages du Monument Historique ?

« Aucune limite », ce dispositif permet de déduire du revenu global l’intégralité des dépenses liées aux travaux et intérêts d’emprunt en contre partie d’un engament de location nue de 3 ans et de détenir le bien pendant 15 ans minimum.

Exemple :

Immobilier – Loi Malraux

Par Johann RIVARD

Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?

La loi Malraux a été votée en 1962 pour renforcer la protection du Patrimoine historique et esthétique français. Ce dispositif a grandement facilité la restauration immobilière des centres historiques des plus belles villes de France. La réhabilitation des immeubles concernés, confère un avantage fiscal aux propriétaires en contrepartie d’une obligation de location pendant 9 ans.

Quels sont les avantages du dispositif Malraux ?

 Ce dispositif génère un crédit d’impôt égal à 30% du montant des travaux réalisés, avec plafond glissant de 400 000 € de travaux réparti sur 4 ans.

Exemple :

Achat d’un bien éligible Malraux 250 000 € (55 000 € de foncier et 195 000 € de travaux)

= budget travaux lissé sur 3 ans de chantier soit 65 000 € par an donc 19 500 € de crédit hors plafonnement global des niches fiscales.

> Ce projet génèrera 58 500 € de crédit d’impôt donc un cout de revient du bien de 191 500 €.

FCPR Entrepreneurs & Immobilier

Par Johann RIVARD

Notre partenaire Entrepreneur Invest vous propose de découvrir un support d’investissement accessible à partir de 1000 €, visant une performance de 7% par an nette dont 4% distribués annuellement avec une durée minimum d’engagement de seulement 36 mois.

Ce fond d’investissement accompagne une sélection de promoteurs immobiliers sur leur dette. Cette solution leur apporte une meilleur solidité bancaire par le renforcement leur fonds propres en émettant des obligations non côtés.

Aujourd’hui à 20 millions, ce produit à pour ambition de monter à 50 millions d’ici fin 2021 pour l’accompagnement d’environ 70 programmes immobiliers majoritairement résidentiels, situés sur les régions de Lille, Paris, Lyon et même certains pays du nord de l’Europe.

Découvrez cette offre à travers une vidéo enregistrée par Zoom avec notre partenaire.

Le PER face à ses pairs

Par Johann RIVARD

Pour mettre en lumière les nombreux avantages et les caractéristiques du PER, nous allons le mettre en face de ses paires : à savoir les contrats qu’il est destiné à remplacer et en particulier les contrats Madelin et les PERP.

Histoire de nos outils retraite

Par Johann RIVARD

Pour mieux comprendre les outils retraite, et notamment apprécier le nouveau Plan d’Epargne Retraite, nous vous proposons de retracer l’histoire de nos systèmes de retraite.

Girardin 2020 : y’en aura pas pour tout le monde !

Votre cabinet OPES Patrimoine a toujours été très actif sur le marché de la Girardin Industrielle. Depuis plus de 25 ans, nous avons accompagné le développement de milliers d’entreprises d’Outre-Mer aux côtés de nos partenaires historiques monteurs. Les lois de finances se sont succédées, les départements et territoires métamorphosés, mais le marché de la Girardin s’est toujours adapté. Chaque année, nous suivons l’évolution des collectes de nos partenaires, de leurs politiques commerciales et leurs stocks pour permettre à nos clients tout au long de l’année d’optimiser leurs exercices fiscaux. En fonction des trésoreries, des estimations de besoins parfois fluctuants, ou des tolérances aux risques, nous recherchons les meilleurs rentabilités.

Cette année, la crise sanitaire et économique engendrée par l’épidémie de corona virus à travers le Monde aura des conséquences inédites. Nous devons admettre qu’en Outre-Mer, comme ailleurs, cette crise puisse mettre un gros coup de frein à l’économie. Aussi, nous nous attendons à une pénurie de dossier Girardin lié à un ralentissement évidant dès le mois de septembre. Nos partenaires monteurs collectent depuis la première semaine de janvier les apports de nos clients, et devront y associer des investissements avant le 31 décembre de cette même année pour assurer l’efficacité fiscale 2020. Nous projetons une baisse d’activité de l’ordre de 20 à 35% minimum dans ce secteur comme dans beaucoup d’autres.

Si vous souhaitez optimiser votre exercice fiscale 2020 par l’utilisation de la Loi Girardin Industrielle, nous recommandons donc de ne pas attendre et de vous adresser à votre conseiller habituel.

#iMPACTE opus 3 – AGEAS Patrimoine

Par Johann RIVARD

Nous avons participé, à la demande de notre partenaire AGEAS Patrimoine, au tournage d’une émission dédiée à la présentation du PER Zen. C’était pour nous l’occasion de témoigner sur les usages de ces nouvelles offres d’épargne que nous préconisons.

Plan d’épargne Retraite

Par Johann RIVARD

Depuis plus de vingt-cinq ans, de nombreux outils ont été créés pour permettre aux actifs de se constituer une épargne retraite complémentaire. Une large majorité de ces dispositifs proposait un avantage fiscal prenant la forme de déductibilité des primes épargnées, en contre-partie d’une sortie en rente viagère.

En 2019, la capitalisation globale de tous ces outils était estimée à 200 milliards d’euros, contre plus de 1 900 milliards en assurance vie.
Cette sortie en rente est la principale cause de ce relatif échec. La loi PACTE a donc décidé de révolutionner ce marché. Elle offre la possibilité de sortir librement sous forme de capital une fois l’âge de la retraite atteint et son régime de base liquidé. Elle permet également durant la vie active, de disposer du capital dans de mutliples cas de manière anticipée dont l’achat de sa résidence principale.

De quoi largement reconsidérer l’utilisation de ce nouveau PER, qui semble associer tous les ingrédients.

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Lettre23

Lettre n°23 – Octobre 2019

Par Johann RIVARD

Donnons du sens à nos investissements, tel est le fil conducteur de cette dernière lettre que nous proposons de lire aujourd’hui.

Notre équipe se tiens à votre disposition pour explorer de façon personnalisée ces différents thèmes d’investissement.

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Diversifiez vos investissements avec notre solution viager mutualisé

Par Johann RIVARD

Situation 31/12/2019

Notre partenaire Turgot Asset Management a lancé le 25 septembre 2017 la SCI VIAGENARATIONS dédiée au maintien à domicile des personnes âgées.

Elle est constituée sous forme d’une Société Civile Immobilière à capital variable ne faisant pas offre au public et n’étant pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.

L’investissement direct dans le capital de la SCI est donc réservé à des investisseurs institutionnels ou des clients professionnels.

Elle a pour objet principal l’acquisition de la nue-propriété de biens immobiliers avec un Droit d’Usage et d’Habitation ou un usufruit viager laissé au vendeur.

La SCI achète les biens immobiliers avec une décote comprise entre 40 à 60% à des seniors qui ont la garantie de rester à domicile à vie.  En rendant liquide leur patrimoine on leur permet de rester chez eux dans de meilleures conditions et ainsi d’améliorer leur qualité de vie.

La SCI paye aux seniors la valeur de la nue-propriété immédiatement en 100% bouquet.  Ils disposent ainsi d’une somme d’argent importante qu’ils choisissent de dépenser ou de transmettre librement ou de la transformer en rente via un assureur.

Nous ne jouons donc pas sur l’aléa de la mort, nous versons tout le bouquet et pas de rente.

La suppression de la rente viagère lève de nombreux freins :

–  Pour le vendeur :  plus de risque d’impayé de rente et pas de fiscalisation du capital versé en bouquet contrairement à la rente qui l’est.
–  Pour l’acheteur : pas de provision des rentes qui alourdit le passif et diminution du risque de sur-longévité.

A chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son usufruit diminuer. La valeur de la nue-propriété augmente donc au bénéfice de la SCI en tant que nue-propriétaire.

Hors tour de table des associés fondateurs, cette SCI est exclusivement distribuée via des contrats d’assurance vie.

Cette SCI est le premier véhicule d’immobilier viager exclusivement accessible en unité de compte au sein des contrats d’assurance-vie.

Afin d’obtenir plus de renseignements, veuillez consulter vos conseils OPES Patrimoine habituels.

 

Lettre n°22 – décembre 2018

Par Johann RIVARD

Nous vous proposons la lecture de notre dernière lettre.

Que faire en 2019 ? Nos réponses sont multiples mais convergent toutes vers la recherche de diversification : « Le rendement est mort, Vive le rendement ! »

Nous restons à votre disposition pour personnaliser ces conseils en fonction de votre situation.

 

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Lettre n°20 – mars 2017

Par Johann RIVARD

Nous vous proposons la lecture de notre dernière lettre. Lettre OPES n°20

Outre les explications portant sur les nouveautés de la loi de finance 2017 en matière de recouvrement de l’impôt sur le revenu, vous y découvrirez nos recommandations pour la gestion de votre patrimoine lors de ces prochains mois.

Que faire en 2017 ?

Nous restons à votre disposition pour personnaliser ces conseils en fonction de votre situation.

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Votre cabinet OPES Patrimoine

La gestion de votre trésorerie d’entreprise

Depuis plusieurs années, le contexte économique mondiale à eu pour conséquence de réduire à néant les rendements des placements monétaires dédiés aux trésoreries d’entreprise.

Les placements à terme proposés par nos banquiers sont de moins en moins séduisant et nous poussent à trouver des altérnatives.

Nous avons au moins trois réponses à cette problématique :

Ouvrez un contrat de capitalisation en tant que personne morale : vous disposerez ainsi des qualités d’un contrat d’assurance vie en terme de diversification de gestion, de sécurité du fonds euros et de flexibilité.

Diversifiez votre gestion de trésorerie en finançant les autres PME au travers du crowdfunding. Nous vous recommanderons notamment une plate-forme avec laquelle nous sommes partenaire.

Bénéficiez d’une rendement très sécurisé offrant au moins 4% par an sans aucun frais et participé à l’essor d’une pépite que nous pourrions vous présenter.

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1993 – 2004

  • 23 Mai 1993 : Création du cabinet OPES Patrimoine (et de sa filiale OPES Immo) par Dominique RIVARD. Nous nous installons au 77 Boulevard Malesherbes dans le 8ème arrondissement de Paris où nous restons 11 annéesfanaticalhelp@opes.fr_20160809_101503_001
  • Octobre 1993 : OPES Patrimoine, au travers du réseau national de professionnels du patrimoine CAPI 2000, publie le premier numéro du magazine « Patrimoines » destiné à donner un nouveau regard. C’est un des premiers outils pratiques pour la réflexion à l’optimisation patrimoniale de nos clients.
  • 2000 : Rachat d’un portefeuille d’assurance vie sur Montpellier
  • Juillet 2003 : Rachat d’un second portefeuille sur Montpellier et Tours
  • Décembre 2003 : Déménagement du cabinet au 32 rue Notre Dame des Victoires, dans le 2nd arrondissement de Paris

2004 – 2014

  • Janvier 2004 : Entrée d’Edwige Rivard (aujourd’hui Dantony) au cabinet
  • Avril 2005 : Entrée de Johann Rivard au cabinet et développement du conseil en investissement immobilier défiscalisant avec le partenariat Primaxia Société Générale.
  • Décembre 2005 : Le cabinet d’expertise comptable ORCOM & Associés entre au capital d’OPES Patrimoine et devient l’un de ses principaux partenaires en interprofessionnalité
  • Avril 2007 : Entrée au capital de la plateforme en création OFICEO (aujourd’hui fusionnée avec la société LGA Investissement Associé)
  • Août 2010 : Rachat de la société JEM services, cabinet de courtage en assurance de personnes, conseil en optimisation sociale des entreprises, spécialiste en régimes sociaux des TNS
  • Juin 2014 : La cabinet acquière ses locaux et déménage au 1 avenue Didier 94210 La Varenne-Saint-Hilaire

L’assurance vie

L’assurance vie est le couteau suisse de la gestion de patrimoine. C’est une enveloppe qui, de par ses spécificités juridiques, financières et fiscales, permet de répondre aux besoins de chaque étape de la vie d’un patrimoine.

Pourtant, les attributs des contrats du marché ne sont pas tous semblables.

Chez OPES Patrimoine, fort de notre statut d’indépendant, nous sommes capables de travailler indistinctement avec la grande majorité des compagnies d’assurance.

Notre mission est de nous assurer que vos contrats présentent bien les qualités que vous êtes en droit d’attendre de cet outil. Si tel n’est pas le cas, nous vous présenterons les enveloppes adaptées à vos stratégies, puis, nous nous attèlerons à notre premier métier, à savoir, la gestion financière.

Vous bénéficiez d’un accompagnement professionnel pour la gestion de votre épargne. Vos allocations sont soigneusement surveillées.

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La genèse

Par Johann RIVARD

Avant de créer notre cabinet, Dominique RIVARD à débuté sa carrière dans la finance depuis la fin des années 70 à 1993.

Période clé des marchés financiers, durant laquelle l’informatique a révolutionné les échanges, il a su évoluer de gestionnaire au sein d’une charge d’agent de change, à responsable d’un service obligataire et gestionnaire de fonds commun de placements.

En 1993, à 41 ans, Dominique RIVARD décide de créer OPES Patrimoine.

La défiscalisation par la Loi Girardin Industrielle ou Sociale

Par Edwige DANTONY

La loi Girardin est encore à ce jour le meilleur vecteur de défiscalisation : pas d’emprunt, pas de durée d’investissement, un gain one-shot. Il faut simplement veiller à ce que certaines règles soient respectées.

OPES Patrimoine a su forger une partie de son image auprès de ses partenaires experts comptable sur cette activité, en offrant depuis 1993 une sélection de dossiers n’ayant entrainé aucun défaut depuis l’origine. Ce résultat est le fruit d’une expertise acquise au fil des déplacements annuels que nous nous imposons en Outre-Mer, toujours pour mieux comprendre et appréhender ce marché.

Nous vous proposons cette vidéo pour vous apporter l’essentiel des informations sur ces dispositifs.

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